مقاله رسیده[تاثیر حقوقی و اجتماعی ثبت رسمی املاک موقوفه در صیانت و بقای آن ]ازعلی کریمی رئیس اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان کردکوی

کدخبر:۵۲۲۹۸
به گزارش البرز گلستان گروه رسانه/علی کریمی رئیس اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان کردکوی :[تاثیر حقوقی و اجتماعی ثبت رسمی املاک موقوفه در صیانت و بقای آن ]
مقدمه:از ابتدای خلقت، انسانها همواره در صدد صیانت از اموال و دارایی خود بودند و سعی می نمودند که به طرق اطمینان آوری از آنها مراقبت و محافظت بنمایند، چرا که این اموال و املاک ماحصل تلاش و دسترنج آنها بوده و ضمن علاقمندی، وسیله ارتزاق و موجب رفع نیازمندی های مادی و گذر زندگانی آنان و خانواده هایشان میگردد، در طول تاریخ حسب اقتضائات و امکانات زمان خود راههایی برای تامین اموال معمول می گردید، پنهان و مخفی کردن ثروت ها و اموال منقول و قرار دادن در کوزه یا صندوقچه و مدفون کردن آنها در دیوار یا زمین از جمله طرق متداول و مرسوم ابتدایی جهت مراقبت اموال منقول با ارزش بمنظور ممانعت از تعرض و سرقت راهزنان و سارقان بوده است. که این شیوه خود چالشها و مخاطراتی نیز در پی داشته است.امّا مراقبت از املاک و اموال غیر منقول همانند منزل و اراضی مزروعی کار بسیار دشوارتری بوده است چرا که به راحتی از سوی اشخاص زورمند و سلاطین مستبد به قهر و غضب مورد تعرض و غصب قرار میگرفت و مالباخته می بایست آنها را یا به قهر و غلبه پس گرفته و یا چاره ای به تمکین این وضعیت تاسف بار نداشت. فلذا متفکران و متعقلان در هر دوره و عصری در راستای تامین اموال و املاک مالکین از تعدی و دست اندازی؛ همواره درصدد جستن راهی مناسب و اطمینان آور با توجه به امکانات و اقتضائات زمانه خود بوده و روش هایی نیز توسط حاکمین وقت وضع و اجرا میشد. که النهایه سپردن وجوه رایج به بانکها با افتتاح حساب بانکی بنام اشخاص و تودیع مدارک و اشیاء ارزشمند در صندوق امانات واقع در آنها. و تثبیت و ثبت رسمی املاک و اموال غیر منقول و شماری از اموال منقول در مرجع ادارات ثبت اسناد و املاک شهرستانها متداول ترین و موثرین ترین روش معمول دوران کنونی می باشد، که تصویب و اجرای قانون کاداستر و حدنگار و اجرای طرح شمیم بر دقت و اعتبار آن افزوده است.سیر تاریخی ثبت به طرق جدید در ایران :قدیمی‌ترین مدرکی که در باره تاریخچه ثبت اسناد به شکل جدید در ایران مشاهده شده، جزوه‌ای است مشتمل بر چهل و هفت فصل با عنوان «قانون ثبت و مهر دولتی» که در رمضان ۱۳۰۳ هـ-ق ازطرف ناصرالدین شاه به میرزا علی‌اصغر خان امین الدوله ابلاغ، و وی را به اجرای مفاد آن ملزم نموده بود. با شروع و اسقرار مشروطیت در ایران، مجلس نو تاسیس شورای ملی، در جهت تثبیت مالکیت مردم و حمایت و مصونیت از اموال و املاک آنان از تجاوز و تعرض؛ کمیسیونی دایر و وظیفه مطالعه و تحقیق در اینخصوص را به آن محول نمود، که می توان گفت این کمیسیون‌، مقدمات تدوین تشکیلات ثبت اسناد و املاک و قوانین ثبتی کنونی را فراهم آورد. حاصل مطالعات این کمیسیون‌، در دوره دوم قانون‌گذاری، منجر به تصویب اولین قانون ثبت اسناد مشتمل بر ۱۳۹ ماده در سال ۱۲۹۹ هجری شمسی بود، قانون مذکور به علت عدم الزام و اجبار ثبت اسناد و املاک، مورد استقبال قرار نگرفت و نهایتاً در دوره چهارم مجلس شورای ملی، این قانون نسخ شد و قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در تاریخ ۲۱ فروردین ۱۳۰۲ به تصویب رسید و اداره ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل میشود: اول ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق ذوی الحقوق نسبت به آنان رسما‍‍ْ‎‏ً تعیین و محفوظ گردد. دوم ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای اعتبار شود. به موجب این قانون، اداره‌ای برای ثبت اسناد و املاک در وزارت عدلیه تاسیس شد و رئیس کل آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و فرمان شاه منصوب میشد تا اینکه در سال ۱۳۵۲ قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصویب شد. به طور کلی، قوانین ثبت اسناد و املاک به مرور زمان در سالهای ۱۳۰۰ تا ۱۳۰۸ هـ-ش تدوین و تصویب شد. نخستین قانون ثبت در مهر ماه سال ۱۳۰۰ تدوین شد، پس از آن متمم قانون ثبت اسناد و املاک در دی ماه ۱۳۰۷ تصویب شد. سرانجام همه این تدابیر با قانون ثبت املاک و اسناد در مهر ماه ۱۳۰۸ هـ-ش شکل قطعی بخود گرفت. النهایه این قانون در اسفند ۱۳۱۰ هـ-ش با تصویب و جانشینی قانون ۱۳۱۰ معروف به قانون ثبت اجباری یا عمومی، نسخ شد و قانون اخیر از اول فروردین ماه ۱۳۱۱ هـ-ش به اجرا گذاشته شد. که تاکنون نیز ضمن اعمال پاره‌ای تغییرات و اصلاحات، همچنان مورد اجرا و استناد می باشد.وقف، علل و لزوم تثبیت و صیانت از آن:وقف از جمله احکام امضایی است که پیش از اسلام نیز وجود داشته و اسلام آن را تایید و تنفید نموده است.الف- تعریف قانونی وقف: ماده ۵۵ قانون مدنی در تعریف وقف اشعار داشته؛ 《وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل گردد.》حبس عین یعنی با تحقق وقف، مال موقوفه متوقف شده و از چرخه هر گونه نقل و انتقال خارج می شود و دیگر نمی توان آن را تحت هر عنوان همانند بیع، صلح، هبه، معاوضه حتی با ملک ارزشمندتر دیگر و …. منتقل و معاوضه نمود. و تسبیل یعنی اینکه ملک موقوفه یا عایدی و درآمد آن فی سبیل الله و در راه رضای خداوند همانند کمک به فقراء، مستمندان، تامین دارو و درمان بیماران نیازمند، هزینه برگزاری مراسمات ائمه اطهار که از موجبات اشاعه شعائر اسلامی، تکوین و رشد فرهنگی و غنای انسانیت می باشد و … هزینه گردد. البته جهات مذکور در زمان انشاء و عقد وقف توسط واقف تعیین و مقرر می گردد.ب- علل و لزوم تثبیت و صیانت از وقف: با استمساک از ماده ۶۱ قانون مدنی نیز می توان اظهار داشت که بعد از تحقق وقف رابطه مالکیتی ملک موقوفه با واقف قطع و مالک نسبت به مال موقوفه بیگانه می گردد و حق عدول و دخالت در مال موقوفه را نخواهد داشت، مگر اینکه در ضمن عقد وقف خود را بعنوان متولی قرار داده باشد که در اینصورت وفق مندرجات وقفنامه ای که حاصل منویات خود بوده و بر اساس مقررات قوانین مربوطه مکلف به اداره مال موقوفه و در صورت منفعتی بودن وقف، هزینه کرد عایدی آن می باشد.فلذا با توجه به مراتب مذکور و اقتضا و تداوم مستمر غیر قابل انتقال بودن ذات وقف؛ صیانت و مراقب هر چه بیشتر از ملک موقوفه بیش از همه محسوس و لازم است. چرا که اولاً- موقوفات بویژه موقوفه عام متعلق به همه و بیت المال می باشد، ثانیاً- در صورت عدم ثبت و تثبیت؛ ملک موقوفه همواره در معرض صدمه و یاحتی اضحملال قرار می گیرد. مواردی اتفاق افتاده است که واقف بعد از تحقق وقف و حتی چندین سال اجرای متوالی نیتی که مقرر داشته بنا بدلایلی من جمله نیازمندی، وسوسه و فشار اطرافیان یا از سر بی اطلاعی از احکام و قوانین وقف و جهات دیگر؛ از وقف خود عدول، یا آن را به فروش رسانیده یا به طرق دیگر به اطرافیان و ورثه خود واگذار نموده است.‌در جایی که واقف دیگری را متولی قرار داده یا خود متولی بوده و فوت شده و موقوفه در تصرف متولیان بعدی و نسل های بعد از آن قرار گیرد و یا در مواقعی که واقف از تعیین متولی یا اختیار تعیین آن چه در زمان حیات و یا برای بعد از وفات خود سکوت نموده و موقوفه بلاتصدی باشد؛ آسیب پذیری و خطر تضییع و مضمحل شدن موقوفات(البته زمانی که از اطلاع ادارات اوقاف مکتوم و مخفی مانده باشد) بیشتر از قبل خواهد بود، چرا که در زمان حیات و تصدی واقف که با خدای خودش عهد و پیمان نموده و با شناخت و معرفت نسبت به این عمل خیرخواهانه از مال خویش در راه رضای او چشم پوشی می نماید، فشار و نیازمندیها کمتر بر وی غلبه می نماید و در جهت ماندن بر عهد و پیمانش با پروردگار اهتمام می نماید، امّا متولیان و متصرفین بعد از وی که فاقد این عهد و پیمان بوده، خدای ناخواسته ممکن است تحت تاثیر حوادث و ناملایمات روزگار بمنظور رفع مشکلات مادی و نیازمندی خود یا ارتقاء سطح دارایی و معیشت خویش، یا شک در تحقق شرایط عقد وقف؛ به مال موقوفه تحت تصرف و تصدی خویش طمع ورزیده و آن را تملک نموده یا به بهانه های مختلف به فروش برسانند.مواردی نیز بوده که اشخاص از سر فقدان آگاهی از احکام و مقررات وقف و حتی به پندار خود از سر حسن نیت، مال موقوفه را به فروش رسانیده. مثلاً مشاهده شده امناء یک مسجد که ملک موقوفه ای را که درآمد آن برای هزینه های جاری آن مکان مذهبی وقف شده و در تصرف خود داشتند، بمنظور کسب درآمد بیشتر برای مسجد، آن ملک که یادگار واقف بوده بر خلاف نیت و توصیه واقف به فروش رسانده و به جای آن سهام کارخانه ای را خریداری نمودند تا سود آن را صرف آن مکان مذهبی بنمایند.همچنین از تجاوز و تعرض به اراضی موقوفه از سوی مالکین مجاور آنها مثلاً به قصد ایجاد راه دسترسی به ملک خود و یا سایر اشخاص بیگانه و غیر منتسب به وقف که با قهر و غلبه یا بوسیله مدرک سازی مبادرت به غصب و موقوفه خواری نموده نیز نباید غافل بشویم.مع الاوصف مطالب و مصادیق فوق و موارد فراوان دیگر، جملگی مبرهن و موید لزوم صیانت از موقوفات که از منافع عموم و بیت المال است می باشد، که مهمترین و موثرترین اقدام در اینخصوص ثبت رسمی موقوفات از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک می باشد. ثبت رسمی؛ تحکیم و تثبیت موقوفات و تداوم و استمرار اجرای نیات واقفین خیراندیش را تضمین نموده و بدنبال خواهد داشت.اوصاف سند موقوفه:این سئوال به اذهان متصور میگردد که سند ملک موقوفه بنام چه کسی صادر میگردد بنام اوقاف یا متولیان؟ و دارای چه اوصاف و ویژگیهایی برای وقف می باشد.الف- صدور سند مالکیت بنام خود موقوفه: ماده ۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مقرر داشته:《 هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان حسب مورد نماینده آن می باشد.》ماده ۵۸۸ قانون تجارت نیز اشعار می دارد:《شخص حقوقی می‌تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است مگر حقوق و وظائفی که بالطبیعه فقط انسان‌ ممکن است دارای آن باشد مانند حقوق و وظایف ابوت-نبوت و امثال ذالک》فلذا موقوفات همانند یکی از شرکتهای پیش بینی شده در قانون تجارت دارای شخصیت حقوقی مستقلی جدای از شخصیت مدیران آن بوده و اوقاف و متولیان، نماینده یا به تعبیری وکیل موقوفه می باشند، به همین منظور موقوفات هر کدام دارای کد ملی مخصوص به خود می باشند که از سوی واحد مربوطه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طی فرایند و ساز و کاری به موقوفات تعلق میگیرد، با این وصف سند مالکیت موقوفات بنام همان موقوفه صادر میگردد نه نمایندگان آن(اوقاف، متولیان). بعنوان مثال چنانچه ملکی توسط شخصی بنام آقای کربلایی محمد زمانی وقف شده باشد؛ سوابق ثبتی و در سند مالکیت موقوفه، در قسمت مشخصات مالک: موقوفه کربلایی محمد زمانی قید و ثبت می گردد.ب- درج شناسه ملی و قید کلمه وقف در سند: شناسه ملی موقوفه و قید کلمه[وقف] بعنوان وضعیت خاص در سند مالکیت موقوفه نیز لحاظ و درج میگردد.ج- رقومی و ستاره دار شدن وقف در سامانه ثبت: با توجه به اینکه در جریان ثبت نقشه کاداستری یا رقومی از ملک مورد تقاضای ثبت تهیه، و ابعاد و موقعیت مکانی دقیق آن نقشه برداری و برداشت شده و در سامانه جامع ثبت املاک جانمایی و باصطلاح موزاییک می گردد، که این اقدام نه تنها از ثبت مجدد تمامی املاک من جمله موقوفات توسط سایر اشخاص و صدور سند مالکیت معارض جلوگیری می کند بلکه این ویژگی نیز برای موقوفات بعنوان اموال عمومی پیش بینی شده که در سامانه ثبت موصوف، نشان و علامت گذاری و باصطلاح ستاره دار و قفل شده، و در اینصورت حتی دسترسی کاربر و کارشناسان ادارات ثبت جهت اقدام به نقل و انتقال و تغییر حدود و ثغور موقوفه مسدود می گردد.آثار حقوقی و اجتماعی ثبت موقوفات:با توجه به مطالب پیش گفته می توان اظهار داشت در دوران کنونی بهترین و موثرترین اقدام جهت صیانت از اراضی و املاک موقوفه ثبت رسمی آنها از طریق مراجع ثبت اسناد و املاک می باشد، که با توجه به سازوکار موصوف مراجع ثبتی و مقررات قانونی پاره ای از آثار برجسته و فواید آن را به شرح ذیل تبیین نمود:الف- عدم انتقال، ترهین، توثیق و توقیف املاک موقوفه: همانگونه که قبلاً متذکر قرار گرفت، توقف ملک موقوفه از هر گونه نقل و انتقال از اقتضائات ذاتی عقد وقف می باشد، بنابراین با ثبت ملک موقوفه و شناسنامه دار شدن آن دیگر نمی توان آن را به طرق مختلف انتقال نمود. همچنین نظر به اینکه ترهین، توثیق و توقیف املاک غالباً بمنظور ضمانت از پرداخت تسهیلات بانکی ماخوذه، ادای دین یا جبران خسارات احتمالی اشخاص یا تحویل خود آنان به مراجع قضایی می باشد،‌ که در صورت عدم عمل به تعهدات فوق، املاک مورد رهن یا وثیقه و توقیف؛ از طریق مزایده به فروش رسیده و دین و خسارات وارده از محل آن برداشت و جبران میگردد، بنابراین با ثبت رسمی، موقوفات از اینگونه اقدامات حقوقی که موجبات اضمحلال آنان را فراهم می آورد مصون و درامان می مانند.ب- ممانعت از صدور اسناد مالکیت مجدد معارض بنام اشخاص و تعرض به حدود و ثغور املاک موقوفه: پیشتر به اختصار گفته شد که حدود و ثغور دقیق املاک در سامانه جامع ثبت املاک، جانمایی و موزاییک شده و موقوفات با ستاره دار شدن در سامانه مذکور تثبیت و قفل می شوند، فلذا ضمن اینکه درخواست های مجدد بنام اشخاص برای ثبت مجدد ملک موقوفه ای که قبلاً به ثبت رسیده، همان بدو مراحل به راحتی قابل تشخیص بوده و از صدور سند مالکیت معارض بنام اشخاص ممانعت بعمل می آید، با ستاره دار شدن رقبات موقوفات تغییر و کسر ابعاد حدود و مساحت آنها نیز حتی توسط کارشناسان ثبت غیرمقدور و با مانع مواجه می گردد.ج- تحصیل مدرک رسمی و معتبر در دفاع از موقوفات: زمانی که شخصی در مراجع و محاکم قضایی مدعی مالکیت موقوفات گردد یا ادعا نماید در تحقق وقف شرایط و اصول قانونی آن رعایت نشده، ارائه سند مالکیت موقوفه، خود برای دفاع از موقوفه کفایت می نماید و دیگر نیازی به ارائه وقفنامه یا اثبات شروط صحت وقف نمی باشد و بار اثبات ادعا بر عهده خود مدعی که مخالف سند رسمی ادعا می نماید می باشد، که عملی بس دشوار است. در همین راستا ماده ۲۲ قانون ثبت بیان می‏دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده … مالک خواهد شناخت…»منابع:۱- کانون تخصصی ثبت املاک کشور۲- قانون مدنی۳- قانون ثبت اسناد و املاک۴- قانون تجارت
/انتهای مطلب

نوشته شده توسط البرزگلستان در شنبه, ۰۸ خرداد ۱۴۰۰ ساعت ۹:۱۲ ق.ظ