احمد میرخدائی: افزایش وام خرید مسکن به ۵۵۰میلیون تومان خبری بود که دیروز در حاشیه همایش بین‌المللی سواحل، بنادر و سازه‌های دریایی از سوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شد و رسانه‌ها به آن لقب خبر خوب دادند؛ اما همین خبر ظاهرا خوب به‌واسطه مطابقت نداشتن با سیاست‌های بانک عامل مسکن، بلافاصله قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه) در فرابورس ایران را با جهش ۱۰درصدی مواجه کرد.
متناسب نبودن سیاست‌های تأمین مالی مسکن در ایران از جمله پرداخت وام خرید مسکن، یکی از حواشی قدیمی این حوزه است؛ اما در سال‌های اخیر با جهش چندده‌برابری قیمت مسکن و افول قدرت خرید نیازمند مسکن، عملا اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن به کمترین میزان رسیده و نه‌تنها گرهی از کار متقاضیان مصرفی مسکن باز نمی‌کند، بلکه با کمک به خریداران مسکن مصرفی و دارندگان اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه)، به داغ‌تر شدن تب تورم در بازار مسکن کمک می‌کند.
در شرایط فعلی نیز، افزایش ۳۷.۵درصدی مبلغ وام مسکن و رساندن آن از ۴۰۰میلیون به ۵۵۰میلیون تومان، اگرچه در ظاهر بخش بیشتری از بار تأمین مالی خرید مسکن را از متقاضیان برمی‌دارد اما درواقع، بالاتر بردن هزینه وام و گران‌تر کردن مسکن، عملا سودی برای استفاده‌کنندگان به همراه ندارد.
اقساط وام چقدر می‌شود؟
وزیر راه و شهرسازی در حاشیه همایش بین‌المللی سواحل، بنادر و سازه‌های دریایی، درخصوص مباحث مربوط به افزایش ۵۰درصدی وام خرید مسکن گفت: پیشنهاد افزایش وام مسکن به ۵۵۰میلیون تومان در حال بررسی است و احتمالا همین رقم نیز تصویب خواهد شد.
با توجه به تورم ۴۵.۸درصدی یک‌سال گذشته و رشد ۷۰ تا ۹۰درصدی قیمت مسکن در این بازه زمانی که به سقوط قدرت خرید وام ۴۰۰میلیون تومانی منجر شده است، وعده وزیر راه و شهرسازی برای افزایش مبلغ وام مسکن به ۵۵۰میلیون تومان تحقق‌پذیر بوده و حتی کمتر از انتظارات است؛ اما اگر دوره بازپرداخت این تسهیلات افزایش پیدا نکند، می‌تواند از نظر بازپرداخت اقساط به‌خصوص در سال‌های اولیه، متقاضیان مصرفی را به‌زحمت بیندازد.
در شرایط فعلی دوره بازپرداخت تسهیلات ۴۰۰میلیون تومانی خرید مسکن(برای زوج‌های تهرانی) در بافت‌های معمولی ۱۲سال با نرخ سود ۲۲.۵درصد و در بافت فرسوده ۱۵سال با نرخ سود ۲۱درصد است و متقاضیان این تسهیلات در بافت‌های معمولی باید ماهانه ۸میلیون و ۵۰هزار تومان و در بافت فرسوده ۷میلیون و ۳۲۰هزار تومان قسط بدهند.
اگر با همین شرایط، مبلغ وام مسکن به ۵۵۰میلیون تومان افزایش یابد، متقاضیان باید در بافت معمولی ماهانه ۱۱میلیون و ۷۶هزار تومان و در بافت فرسوده ماهانه ۱۰میلیون و ۶۸هزار تومان قسط بپردازند. جدا از اینکه این ارقام در مقایسه با میانگین درآمد خانوارهای تهرانی رقم بالایی محسوب می‌شود و می‌تواند تا ۵۰درصد کل درآمد را ببلعد؛ قدرت این رقم در تأمین مسکن بسیار ناچیز است و به‌جز در موارد خاص یا خریدهای سرمایه‌گذاری، نمی‌تواند کمک مالی محسوب شود.
هزینه دریافت وام مسکن
افزایش ۳۷.۵درصدی وام مسکن مستقیما به‌معنای افزایش ۳۷.۵درصدی تقاضا برای خرید اوراق امتیاز تسهیلات مسکن(تسه) است و همین مسئله کافی است تا تقاضا برای خرید این اوراق در فرابورس افزایش پیدا کند. اتفاقی که دیروز، بلافاصله پس از انتشار خبر افزایش وام مسکن رخ داد و به نوسان ۱۰درصدی قیمت معامله این اوراق منجر شد.
این اتفاق از یک‌سو به‌واسطه پیش‌بینی افزایش تقاضا توسط دارندگان اوراق و از سوی دیگر به‌دلیل ناتوانی بانک عامل مسکن در افزایش انتشار این اوراق رخ داده است؛ چراکه اوراق امتیاز مسکن در قالب سپرده‌گذاری منابع در بانک عامل مسکن به سپرده‌گذاران اختصاص می‌یابد و وقتی سپرده‌گذاری افزایش نیابد، انتظار و عرضه اوراق نیز رشد نخواهد داشت.
۲سال پیش، قبل از افزایش ۱۰۰درصدی وام مسکن و رسیدن آن به ۴۰۰میلیون تومان(برای زوج‌های تهرانی) قیمت هر برگه از اوراق تسه در فرابورس ایران حدود ۶۰هزار تومان بود؛ اما با جهش تقاضا با افزایش وام، قیمت این اوراق به ارقام بی‌سابقه‌ای رسید و در مقطعی از ۱۴۰هزار تومان نیز گذشت.
در این شرایط، بانک مسکن به صورت مقطعی توانست با پرداخت نیمی از مبلغ وام، بدون نیاز به اوراق(از محل منابع داخلی) قیمت اوراق را تا محدوده ۱۰۰هزار تومان کاهش دهد؛ اما همچنان بالانشینی قیمت اوراق ادامه پیدا کرد. دیروز صبح، هزینه دریافت هر میلیون وام مسکن حدود ۱۶۷هزار تومان بود که بعد از خبر افزایش وام مسکن به ۱۸۵هزار تومان رسید. به همین تناسب، هزینه وام ۴۰۰میلیون تومانی از ۶۶.۹میلیون تومان به ۷۴میلیون تومان افزایش یافت. با قیمت‌های فعلی اوراق تسه، هزینه دریافت وام ۵۵۰میلیون تومانی مسکن برای زوج‌های تهرانی حداقل ۱۰۰میلیون تومان است و البته به‌نظر می‌رسد بعد از تصویب و ابلاغ وام، در اثر فشار تقاضای اوراق، به ارقام بسیار بالاتری برسد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر قیمت اوراق تسه بار دیگر به محدوده ۱۴۰هزار تومان برسد، متقاضیان وام ۵۵۰میلیون تومانی باید بیش از ۱۵۰میلیون از مبلغ وام را صرف خرید اوراق کنند که در این صورت، قدرت خرید مؤثر این تسهیلات از ۴۰۰میلیون تومان فراتر نخواهد رفت.
قدرت خرید وام مسکن
چندماهی می‌شود که مراجع آماری، انتشار اطلاعات بازار مسکن را مشمول اصل محرمانگی کرده‌اند و دیگر آمارهای ماهانه این بازار توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ایران منتشر نمی‌شود؛ اما براساس بررسی‌های میدانی و رصد آگهی‌های فروش مسکن در سکوهای اینترنتی، میانگین قیمت هرمترمربع مسکن شهر تهران در خوش‌بینانه‌ترین سناریوها در محدوده ۶۰ تا ۷۰میلیون تومان قرار دارد. با این حساب، دریافت‌کنندگان وام ۵۵۰میلیون تومانی مسکن با احتساب هزینه ۷۴میلیون تومانی دریافت وام و میانگین قیمت آپارتمان در تهران، می‌توانند ۶ تا ۸متر آپارتمان بخرند و اگر هزینه دریافت وام به ۱۵۰میلیون تومان برسد، حداکثر مسکن قابل خریداری با وام به ۵ تا ۶.۵متر می‌رسد.
از منظر آماری، میانگین نسبت پوشش‌دهی وام مسکن ۴۰۰میلیون تومانی در شرایط فعلی حدود ۶.۶درصد است و این نسبت با مبلغ جدید وام(با فرض ثبات قیمت مسکن) به ۸.۲درصد خواهد رسید. به‌عبارت‌دیگر، در شرایط فعلی متقاضیان خرید یک آپارتمان ۷۵متری ۱۵ساله در مناطق متوسط تهران برای استفاده از وام باید ۴.۵میلیارد تومان آورده داشته باشند و این رقم در صورت افزایش وام و با فرض ثبات قیمت مسکن به ۴.۴میلیارد تومان کاهش می‌یابد.
گره‌گشایی از کار سرمایه‌گذاران
با تحقق وعده وزیر راه و شهرسازی و افزایش مبلغ وام مسکن، مابه‌التفاوت این وام در بهترین حالت به ۱۵۰میلیون تومان(برای زوج‌های تهرانی) و ارقام پایین‌تر برای متقاضیان سایر نقاط شهری خواهد رسید. این مبلغ اگرچه نمی‌تواند گرهی از مشکل اغلب متقاضیان مصرفی باز کند اما برای متقاضیان سرمایه‌گذاری در مسکن یک فرصت خوب قلمداد می‌شود.
یک متقاضی سرمایه‌گذاری، با احتساب تورم حدود ۵۰درصدی باز هم برنده دریافت وام مسکن با سود بالای ۳۰درصد است و می‌تواند با آورده‌ای معادل ۷۰ تا ۸۰درصد ارزش یک واحد مسکونی، مابقی آن را از محل دریافت وام مسکن و رهن دادن آپارتمان تأمین کند و در میان‌مدت و بلندمدت به سود قابل‌توجهی برسد.
این مسئله، یکی از دلایلی است که کارشناسان، افزایش ناچیز وام مسکن را با وجود اینکه به نام مردم انجام می‌شود، یک اقدام مخرب علیه همان مردم قلمداد می‌کنند و خواستار راه‌اندازی لیزینگ مسکن یا افزایش قابل‌توجه رقم و دوره بازپرداخت وام مسکن برای متقاضیان مصرفی هستند.
