به گزارش همشهری آنلاین، فرزانه صادق مالواجرد معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران هشتم خرداد ماه دو مصوبه مربوط "سیاست‌های محرک عرضه زمین و جلوگیری از احتکار اراضی مسکونی در محدوده شهرها" و "سیاست‌های باز تنظیم نظام پهنه بندی تراکم ساختمانی شهر ها" را به صورت مجزا برای استانداران سراسر کشور ابلاغ کرد.
شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۰۱ در راستای اجرای حداکثری طرحهای توسعه شهری تحقق کاربری‌های مورد نیاز شهر و به منظور پیشگیری از رانت حبس ظرفیت‌های مسکونی موجود شهرها و قرارگیری این اراضی در چرخه ساخت وساز، در اجرای تبصره ماده ۱۲ قانون جهش تولید مسکن و مصوبه بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکمی ساختمانی شهرها، مقرر کرد، ادارات کل راه‌وشهرسازی استان‌ها ضمن بازپس‌گیری آن دسته از اراضی واگذار شده به تعاونی‌ها و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی که مطابق مفاد قرارداد احداث نشده است، نسبت به پیگیری تغییرکاربری اراضی مسکونی که در طی دوره طرح، اقدامی در جهت احداث بنا در آنها نشده باشد، به کاربری‌های خدماتی اقدام کند.
تبصره- باز پس گیری اراضی دولتی واگذار شده موضوع این مصوبه در چارچوب آیین نامه اجرائی مصوب هیات وزیران انجام خواهد گرفت و اراضی دولتی بازپس گرفته شده از شمول اقدامات بعدی این مصوبه مستثنی است.
مراحل و چگونگی انجام تغییر کاربری
-شناسایی اراضی دارای کاربری مسکونی که در طی دوره طرح در فرآیند ساخت و سازقرار نگرفته اند به تفکیک نوع واگذاری، مساحت زمین، نوع مالکیت (حقیقی،حقوقی،تعاونی)، تاریخ آخرین نقل و انتقال و تاریخ تغییر کاربری به مسکونی(در صورت تغییر کاربری توسط کمیسیون ماده۵)، توسط شهرداری و با تایید دبیرخانه کمیسیون ماده ۵.
-اعلام ضرب الاجل حداکثر ۶ماهه پس از شناسایی به مالکان این اراضی برای اقدام به دریافت پروانه و احداث بنا توسط شهرداری.
-تعیین میزان کمبود کاربری‌های خدماتی عمومی درمقیاس مناسب، با اولویت تامین خدمات عمومی موردنیاز جمعیت افزایش یافته ناشی ازمصوبه بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکمی ساختمانی شهر با هماهنگی دستگاه‌های اجرایی ذیربط توسط ادارات کل راه و شهرسازی.
-ارائه گزارش اقدامات انجام شده به کمیسیون ماده۵ و پیشنهاد تغییر کاربری آن دسته از اراضی مسکونی که علیرغم پایان ضرب الاجل، نسبت به دریافت پروانه و احداث بنا اقدام نکرده‌اند به کاربری‌های خدمات عمومی مورد نیاز (با اولویت اراضی بزرگ مقیاس)
اقدامات فوق‌الذکر در شهرهایی که طرح جامع یا تفصیلی در مرحله تهیه یا بازنگری می‌باشد، در فرآیند تهیه طرح اعمال خواهد شد. مسئولیت هماهنگی و نظارت بر حسن اجرای این مصوبه با استانداران بوده و استانداری‌ها مکلفند گزارش دوره‌ای انجام مصوبه را به همراه مشکلات اجرایی و پیشنهادات استان در بازه‌های زمانی ۶ماهه به دبیرخانه شورایعالی ارسال کنند تا ضمن جمع‌بندی و گزارش عملکرد به شورایعالی، در فرآیند اصلاحات احتمالی مصوبه مورد استفاده قرار گیرد.
سیاست‌های باز تنظیم نظام پهنه بندی تراکم ساختمانی شهرها
شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۰۱ مقرر کرد: به منظور بهره‌گیری از ظرفیت توسعه درونی شهرها، به روزآوری، تعدیل و منطقی کردن توزیع تراکم ساختمانی، ایجاد شفافیت، کاهش طرح درخواست¬های موردی تغییر طرح تفصیلی و پاسخگویی به نیاز تامین زمین قانون جهش تولید مسکن از اراضی داخل محدوده شهرها، ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها می‌توانند با همکاری و درصورت تقاضای شهرداری‌های شهرهای مشمول این مصوبه، موضوع "بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکمی ساختمانی شهر" را به ترتیب زیر مورد مطالعه قرارداده و نتیجه را جهت تصویب به کمیسیون‌های ماده ۵ شهر مربوطه ارائه کند.
همچنین شورایعالی پیشنهاد می‌شود برنامه نیاز به مسکن(سهمیه هریک از شهرها از سقف کلی تعیین شده در قانون جهش تولید) به منظور واقعی‌سازی نیاز مذکور، براساس ملاحظات شهرسازی و نتایج مطالعات طرح جامع مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی مورد بازنگری قرار گرفته و جهت تصویب به شورایعالی مسکن ارائه شود.
۱) شهرهای مشمول این مصوبه:
همه شهرهای با بیش از ۵۰ هزار نفر جمعیت که در فرآیند طرح نهضت ملی مسکن با محدودیت تامین زمین در اراضی پیرامون مواجه بوده‌اند، مشروط به وجود موارد زیر مشمول این مصوبه به شمار می‌آیند:
الف – گذشت بیش از ۲ سال از ابلاغ طرح جامع.
ب – عدم قید محدودیت جمعیت‌پذیری در طرح جامع مصوب.
۲) شرح خدمات انجام مطالعات:
انجام مطالعات بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکمی ساختمانی شهرها با رعایت حفظ چارچوب‌های کلی طرح جامع و مشتمل بر مراحل زیر انجام می‌پذیرد:
الف) مرحله تشخیص:
۱- گونه‌بندی بافت‌های شهری با توجه به شرایط ویژه هر شهر به منظور زون بندی تراکمی شهر مورد مطالعه.
۲ - شناسایی و احصای مناطق ملزم به کاهش تراکم ساختمانی یا ممنوعیت احداث بنا مانند پهنه‌های فرونشست، خطوط گسل، حرائم طبیعی یا مصنوع(مانند حریم رودخانه، حریم آثار تاریخی، حرائم امنیتی، ...... )
۳- شناسایی مناطقی از شهر که تمایل یا امکان ساخت و ساز در حد مجاز طرح تفصیلی در آنها وجود ندارد از طریق بررسی پروانه‌های صادره و بازدیدهای میدانی.
۴ - شناسایی مناطق مسکونی دارای گرایش توسعه از طریق بررسی پروانه‌های صادره، آمار کمیسیون‌های ماده ۵ و ماده ۱۰۰ و قیمت زمین و واحد مسکونی در سطح شهر.
۵ - شناسایی اراضی دارای کاربری مسکونی که در طی دوره طرح نسبت به احداث بنا در آنها اقدام نشده باشد به تفکیک نوع واگذاری، مساحت زمین، نوع مالکیت (حقیقی،حقوقی،تعاونی).
۶ - شناسایی اراضی قهوه‌ای مانند اراضی ذخیره شهری و املاک با کاربری‌های ناهمخوان با سکونت مانند کارخانجات و ......
ب) مرحله تحلیل:
۱ - تعیین محدودیت‌های توسعه در اراضی موضوع بند ۴-الف از قبیل کمبود و یا عدم امکان تامین زیرساخت‌ها، عرض معابر و مسائل ترافیکی، کمبود خدمات عمومی و .....
۲- بررسی و پیشنهاد عوامل موثر در تحریک توسعه اراضی موضوع بند ۳-الف مانند افزایش خدمات عمومی، بهبود زیرساخت های شهری، اصلاحات ترافیکی و اصلاح در ضوابط و مقررات غیر تراکمی احداث بنا.
۳ - تحلیل داده ها و ارائه نقشه زون‌های پیشنهادی مجاز، مشروط و ممنوع توسعه مسکونی و افزایش تراکم.
۴- تحلیل اثرات و برآورد میزان جمعیت‌پذیری و افزایش واحدهای مسکونی درصورت اصلاح ضوابط در هریک از پهنه‌های مجاز و مشروط.
ج) مرحله استنتاج و ارائه اسناد:
۱- نقشه زون‌های پیشنهادی دارای قابلیت افزایش میزان تراکم ساختمانی مسکونی به همراه ضوابط و مقررات مربوطه.
۲- تدقیق و تغییر کاربری اراضی قهوه‌ای و تصویب طرح آماده‌سازی بعدی در کمیسیون ماده ۵( به استثنای اراضی مشمول قانون انتقال پادگان ها).
۳- نقشه زون‌های پیشنهادی مشروط برای افزایش میزان تراکم ساختمانی مسکونی به همراه شرایط مربوطه
۳) سایر الزامات:
الف) در صورت عدم تغییر جمعیت‌پذیری شهر در اثر اعمال اصلاحات منتج از نتایج این مطالعه و یا افزایش جمعیت در چارچوب موارد زیر(با تشخیص دبیرخانه شورایعالی)، موضوع مغایر با اساس طرح جامع نبوده و تصمیم کمیسیون ماده ۵ در تغییر طرح تفصیلی به عنوان مصوبه نهایی قابل اجراست:
۱- افزایش جمعیت تا سقف جمعیت‌پذیری ناشی از تولید واحدهای مسکونی ابلاغی موضوع دستورالعمل مورخ ۱۷/۷/۱۴۰۰ وزارت راه و شهرسازی (مصوب جلسه ۲۵/۸/۱۴۰۰ شورایعالی مسکن)، با لحاظ کردن جمعیت‌پذیری اراضی الحاقی احتمالی به شهر و مشروط به افزایش افق طرح جامع شهر مربوطه متناسب با ضریب رشد جمعیت ملحوظ در طرح جامع حداکثر به مدت ۴ سال.
۲- افزایش جمعیت‌پذیری شهر مربوطه تا سقف ۵% جمعیت‌پذیری مصوب در افق طرح جامع شهر (موضوع ماده ۷۰ قانون احکام دائمی)
۳- افزایش جمعیت متناسب با کاهش جمعیت ناشی از اصلاح در ضوابط و مقررات ساخت و ساز در مناطق ملزم به اعمال محدودیت اجباری تراکم ساختمانی یا ممنوعیت احداث بنا (موضوع بند ۲-الف این مصوبه) و همچنین کاهش جمعیت‌پذیری ناشی از تغییرات کاربری و کاربرد اراضی و املاک از مسکونی به سایر کاربری‌های شهری.
تبصره: کلانشهرها و شهرهایی که در طرح جامع آنها به محدودیت جمعیت‌پذیری تاکید شده باشد، مشمول این بند مصوبه نیستند و هرگونه تصمیم کمیسیون ماده ۵ در این خصوص مستلزم تایید و تصویب آن در شورایعالی شهرسازی و معماری خواهد بود.
ب) تغییر ضوابط ساخت و ساز در پهنه‌های مشروط (موضوع بند ۳-ج ) موکول به تحقق شروط ذکر شده و گزارش آن به کمیسیون ماده۵ و تصویب کمیسیون است.
ج) تعیین پهنه‌های بلند مرتبه در چارچوب مصوبه بلندمرتبه سازی (مصوب ۶/۷/۱۳۹۷ شورایعالی) و ضوابط این دستورالعمل برای شهرهای مشمول مصوبه بلندمرتبه سازی بلامانع است.
د) افزایش تراکم ساختمانی موضوع این مصوبه در قالب تراکم مازاد بر تراکم مجاز طرح جامع، با هماهنگی وزارت کشور مشمول عوارض ویژه مصوب شورای اسلامی شهر مربوطه می شود.
ه) شهرداری مکلف است نسبت به تامین خدمات عمومی موردنیاز جمعیت افزایش یافته از محل عوارض ویژه موضوع این بند و همچنین استفاده از ظرفیت اراضی موضوع بند ۲-الف-۵ این مصوبه اقدام کند. خدمات عمومی طرحهای آماده سازی موضوع بند ۲-ج-۲ در درون طرح و یا در شعاع عملکردی لازم پیش‌بینی و همزمان با تصویب طرح به تصویب کمیسیون ماده۵ خواهد رسید.
و) انجام مطالعات بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکمی ساختمانی بصورت یکپارچه برای کل شهر و یا برای مناطقی از شهر مشروط به رعایت ضوابط این مصوبه قابل انجام است.
ز) در اجرای بند۱ ماده ۴۹ آئین نامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران، پس از تصویب و ابلاغ مطالعات بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکمی ساختمانی هر شهر، پذیرش درخواست‌های موردی تغییر تراکم طرح تفصیلی و طرح آن در کمیسیون ماده۵ صرفا در صورت ارائه دلایل متقن مبنی بر ضرورت تغییر مذکور امکان پذیر خواهد بود.
ح) اعتبار این مصوبه برای هریک از شهرهای مشمول تا زمان بازنگری و ابلاغ طرح جامع تجدیدنظر شهر مربوطه است.
ط) دبیرخانه شورایعالی مکلف است دستورالعمل بهره‌گیری از ظرفیت انتقال حق توسعه برای اراضی متاثر از محدودیت‌های الزامی موضوع بند ۲الف۲ را با همکاری وزارت کشور تدوین و جهت تصویب به شورایعالی ارائه کند.
