احمد میرخدایی: قیمت اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) که در سال گذشته رکوردهای قیمتی عجیب و غریبی ثبت کرده بود، در هفته‌های اخیر به‌واسطه تعمیق رکود در بازار مسکن با ریزش شدید قیمت مواجه شد؛ هرچند انتشار اخبار مبنی بر احتمال افزایش ۱۰۰درصدی مبلغ وام مسکن بار دیگر تقاضای این اوراق و قیمت آنها را افزایش داده است.
به‌واسطه حذف متقاضیان مصرفی بازار مسکن، بخش عمده تقاضا روی اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) به متقاضیان سرمایه‌گذاری اختصاص پیدا کرده است؛ زیرا این تسهیلات در بهترین حالت نیز کمتر از ۲۰درصد ارزش یک آپارتمان کوچک را پوشش می‌دهد و گرهی از کار متقاضیان مصرفی با قدرت خرید پایین باز نمی‌کند.
همین مسئله، باعث شده در دوره‌های رونق مسکن قیمت این اوراق به‌واسطه هجوم خریداران سرمایه‌ای مسکن اوج بگیرد و در دوره‌های رکود بازار، با افت قابل‌توجه قیمت مواجه شود؛ اتفاقی که از اسفندماه گذشته و همزمان با فروکش کردن تنش بازار ارز و پایین آمدن تب بازار مسکن نیز رخ داده و قیمت اوراق را نزولی کرده است.
کاهش قیمت اوراق تسه
یک سال پیش در چنین روزهایی، قیمت هر برگ اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) به بیش از ۱۴۰هزار تومان رسیده بود و عملاً نزدیک به ۳۰درصد مبلغ وام مسکن باید صرف خرید این اوراق می‌شد؛ چراکه در آن دوره، بازار مسکن با سونامی افزایش قیمت مواجه بود و رشدهای ماهانه ۱۰درصدی، به‌عنوان یک اصل در این بازار تکرار می‌شد. حالا اما، در شرایطی که اقتصاد در بلاتکلیفی است و بازیگران کلان بازارهای چشم به رخدادهای اقتصاد سیاسی دوخته‌اند، بازار مسکن هم از تقلا افتاده و با تعمیق رکود معاملاتی این بازار، قیمت امتیاز تسهیلات مسکن به حدود نصف قیمت سال گذشته کاهش پیدا کرده است.
البته در هفته گذشته، انتشار خبر پیشنهاد افزایش مبلغ وام مسکن به ۲برابر ارقام فعلی، بار دیگر معاملات سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی روی اوراق تسه را تشدید کرد و بخشی از ریزش قیمت آن جبران شد؛ اما تا پیش‌ازاین اتفاق، قیمت هر برگ از اوراق تسه تا کمتر از ۷۵هزار تومان نیز افت کرده بود و در این شرایط، هزینه دریافت وام مسکن به حدود ۵۰درصد سال قبل کاهش یافت؛ به‌گونه‌ای که متقاضیان باید حدود ۱۵درصد مبلغ وام را صرف خرید اوراق می‌کردند در حالی که در خردادماه سال قبل این رقم ۳۰درصد بود.
نجات بازار مسکن با وام
گرچه متولیان حوزه مسکن بیش از هر چیز شعار حمایت از متقاضیان مصرفی و تأمین مسکن اقشار ضعیف و مستأجران را سر می‌دهند اما در عمل، هرگز از اقداماتی که بتواند بازار مسکن را از رکود معاملاتی نجات دهد، پرهیز نمی‌کنند. البته این اقدامات نیز در راستای مسئولیت متولیان حوزه مسکن است؛ اما نکته اینجاست که همین اقدامات نجات‌بخش نیز به‌پای حمایت از مردم و تسهیل خانه‌دار شدن آنها نوشته می‌شود درحالی‌که دستاورد آن چیزی خلاف خواست مردم است.
هفته گذشته، پیش از اینکه علی عسکری، سرپرست بانک عامل مسکن از ارائه پیشنهاد دو برابر شدن وام خرید مسکن به بانک مرکزی خبر بدهد، قیمت هر برگه از اوراق تسه به ۷۵هزار تومان رسیده بود؛ اما با انتشار این خبر، در ۲ جلسه معاملاتی فرابورس، نمادهای تسه با صف خرید مواجه شدند و میانگین قیمت آنها با ۱۰درصد افزایش به ۸۶هزار تومان برای هر برگه افزایش یافت. به‌عبارت‌دیگر، هزینه وام مسکن که در ۹خرداد به ۱۵درصد کاهش یافته بود، با انتشار خبر مربوط به پیشنهاد افزایش وام مسکن به ۱۷.۲درصد رسید.
فعالان بازار املاک چه می‌گویند؟
بررسی‌های میدانی همشهری از برخی دفاتر مشاور املاک تهران حاکی از این است که بازار مسکن با کسادی کم‌سابقه مواجه شده و خریداران عقب‌نشینی کرده‌اند. البته این اتفاق به‌دنبال همه موج‌های تورمی بازار مسکن مشهود بوده و یکی از شدیدترین دوره‌های آن در سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ به‌ثبت رسیده است.
این بار اما شواهد حاکی از این است که به‌واسطه جهش‌های چند هزار درصدی قیمت مسکن در ۵سال اخیر، اوضاع بغرنج‌تر شده و تعداد معاملات باوجود بزرگ‌تر شدن بازار، از دوره ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ نیز کمتر است.
یکی از مشاوران املاک در مناطق جنوبی تهران، با اشاره به جهش غیرقابل‌باور قیمت مسکن حتی در مناطق به‌اصطلاح ارزان‌قیمت پایتخت، می‌گوید: اختلاف قیمت مسکن تهران در ۶-۵سال اخیر از ۲۰برابر هم عبور کرده و این مسئله ضمن ناتوان کردن متقاضیان مصرفی مسکن، دست‌وبال مالکان را نیز برای تبدیل به احسن کردن آپارتمان فعلی خود بسته است.
او با تأکید بر اینکه هیچ خریداری در بازار نیست، می‌افزاید: در زمستان گذشته که قیمت مسکن هرماه با افزایش چشمگیری بیش از ۱۰درصد مواجه می‌شد، گرچه تعداد خریدار در بازار کم بود اما همزمان کمتر مالکی هم پای معامله می‌آمد و به فروش ملک رضایت می‌داد؛ این در حالی است که از اواخر زمستان به این‌سو، برخی از مالکان به فروش ملک تمایل دارند اما تعداد خریداران از قبل هم کمتر شده است.
رفع رکود مسکن با جهش دلار
یکی دیگر از مشاوران املاک تهران معتقد است: بخش عمده معاملات مسکن در یکی دو سال گذشته مربوط به متقاضیانی بوده که برای فرار از کاهش ارزش ریال، قصد سرمایه‌گذاری را در بازار مسکن داشته‌اند و عمدتاً این آپارتمان‌ها با تمدید قرارداد اجاره مستأجر ساکن در آنها معامله شده‌اند یا در جریان معامله، واحد به بازار اجاره عرضه شده تا بخشی از ثمن معامله از طریق رهن مستأجر تأمین شود.
به عقیده این فعال بازار مسکن، این بازار فقط درصورت وقوع یک شوک قیمتی جدید در بازار ارز از رکود خارج می‌شود و درصورت تثبیت شرایط اقتصاد، تا چند سال می‌تواند کساد بماند. یک فعال بازار مسکن نیز با تأیید تعمیق رکود مسکن، می‌گوید: این اتفاق برخلاف میل ماست و کسب‌وکار خود ما را خراب کرده؛ اما ازآنجایی‌که بازار فعلی مسکن و اجاره، محل انتقال ثروت از فقیر به غنی است، کساد ماندن آن تا زمانی که دولت اساس بازار اجاره را اصلاح کند، اتفاق فرخنده‌ای محسوب می‌شود.
او با ذکر مثالی می‌گوید: یک آپارتمان متوسط با عمر حدود ۱۰ تا ۱۵سال در مناطق میانی تهران، بسته به امکاناتی که دارد حدود ۴.۵ تا ۵.۵میلیارد قیمت دارد و اگر کسی حدود ۷۰درصد این مبلغ را داشته باشد، می‌تواند مابقی مبلغ را از طریق وام بانکی و رهن مستأجر تأمین کند.
او می‌افزاید: در دوره‌های رونق بازار مسکن، رهن پرداختی از سوی مستأجر که بین یک‌پنجم تا یک‌دهم ارزش آپارتمان را پوشش می‌دهد، ظرف یک سال بالای ۱۰۰درصد برای مالک بازدهی دارد درحالی‌که رهن ریالی آن مستأجر تا سال بعد حداقل ۵۰درصد قدرت خرید خود را از دست می‌دهد.
به‌گفته این فعال بازار مسکن، تا زمانی که سازوکار بازار اجاره اصلاح نشود و قرض‌الحسنه مستأجر به‌عنوان رهن در اختیار مالک قرار بگیرد، این انتقال ثروت از فقیر به غنی نیز ادامه خواهد داشت.
