به گزارش همشهری آنلاین، سقف مبلغ قابل پرداخت به‌عنوان وام مسکن در شهر تهران ۴۰۰میلیون تومان، در شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰هزار نفر ۳۲۰میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۲۴۰میلیون تومان تعیین شده و زوجین می‌توانند تا ۲برابر این مبلغ را دریافت کنند، اما همواره جدای از مبلغ وام مسکن، سؤالاتی در مورد دریافت این وام در ذهن متقاضیان ایجاد می‌شود که البته پاسخ همه آنها را می‌توان با مراجعه به شعب بانک عامل مسکن یا جست‌وجو در اینترنت پیدا کرد. در این مطلب، تلاش شده برخی از مهم‌ترین سؤالات، پاسخ داده شود.
وام برای خرید چه واحدهایی پرداخت می‌شود؟
نکته اول اینکه چیزی که به‌عنوان وام خرید مسکن معروف شده، مربوط به مناطق شهری است و طبق قواعد بانک عامل مسکن، واحد مسکونی معرفی شده برای دریافت وام باید دارای سند باشد. با این حساب واحدهای مسکونی خارج از بافت شهری و املاک قولنامه‌ای نمی‌توانند پشتوانه دریافت وام خرید مسکن باشند. نکته دوم هم اینکه بانک عامل مسکن، حداکثر عمر بنا از زمان صدور پایان کار را ۲۵سال لحاظ می‌کند و خرید واحدهای مسکونی با عمر بیشتر، مشمول وام نیست. نکته سوم اینکه هر واحد مسکونی فقط می‌تواند برای یک فقره وام مسکن ترهین شود؛ ازاین‌رو اگر خریدار قبلی در زمان خرید واحد مسکونی وام دریافت کرده باشد، خریدار جدید فقط درصورت تسویه شدن وام اول یا انتقال آن به خریدار جدید قادر به دریافت وام مسکن یا تکمله آن خواهد بود.
مراحل دریافت وام چگونه است؟
پروسه دریافت وام مسکن در زمان انتقال سند نهایی می‌شود و در شرایط معمولی، کل فرایند دریافت آن نیز از ۲ تا ۳هفته فراتر نمی‌رود. بر این اساس، متقاضی وام مسکن ابتدا باید برای خرید واحد مسکونی موردنظر خود وارد عمل شود و قرارداد اولیه را با مالک منعقد کند و در جریان انجام کارهای مربوط به مفاصا حساب مالیاتی و عوارض و ...، برای تشکیل پرونده وام مسکن نیز به شعب بانک مسکن مراجعه کند.
پس از تشکیل پرونده و معرفی ملک، از یک سو متقاضی باید برای خرید اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس دست‌به‌کار شود و از سوی دیگر بانک نسبت به اعزام کارشناس برای ارزیابی ملک اقدام خواهد کرد. در نهایت، چنانچه شرایط دریافت وام مسکن برای ملک موردنظر احراز شود، در روز انتقال سند، نماینده بانک مسکن نیز حاضر می‌شود و سند در رهن بانک مسکن گذاشته شده و مبلغ وام به حساب متقاضی واریز خواهد شد.
چقدر دستمان را می‌گیرد؟
برای کسب امتیاز وام خرید مسکن، به ازای هر ۵۰۰هزار تومان باید یک برگه اوراق تسه از فرابورس خریداری شود. با این حساب برای وام انفرادی تهران ۸۰۰برگه و برای وام زوجین باید ۱۶۰۰برگه خریداری شود. نکته قابل‌توجه اینکه درصورت خرید این اوراق، تا ۴ماه فروش مجدد آنها ممنوع است؛ ازاین‌رو بهتر است زمانی که بابت دریافت وام مسکن مطمئن هستید، نسبت به تهیه این اوراق اقدام کنید. در شرایط فعلی، قیمت هر برگه اوراق مسکن بالای ۹۰هزار تومان است و با این حساب، دریافت وام ۴۰۰میلیونی حدود ۷۵میلیون تومان و دریافت وام ۸۰۰میلیون تومانی زوجین، حدود ۱۵۰میلیون تومان هزینه دارد. به‌عبارت‌دیگر، مبلغ مؤثر وام مسکن در تهران برای افراد ۳۲۵میلیون تومان و برای زوجین ۶۵۰میلیون تومان است.
نرخ سود وام مسکن چقدر است؟
در شرایط فعلی که نرخ بهره تسهیلات مشارکتی در شبکه بانکی، ۲۳درصد مصوب شده، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن در بافت‌های معمولی شهری ۲۲.۵درصد و در مناطق بافت فرسوده شهری ۲۱درصد محاسبه می‌شود. البته این نرخ سود اسمی تسهیلات خرید مسکن است و اگر هزینه اوراق نیز به این نرخ اضافه شود، نرخ بهره واقعی تسهیلات خرید مسکن به حوالی ۳۰تا ۳۵درصد می‌رسد. هرچند با احتساب تورم حدود ۵۰درصدی، همچنان دریافت این وام صرفه اقتصادی دارد.
وام مسکن به درد چه کسانی می‌خورد؟
با توجه به جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، نسبت پوشش‌دهی وام مسکن به ارزش یک آپارتمان به‌شدت افت کرده و بخش اندکی از متقاضیان مصرفی می‌توانند به کمک این وام خانه بخرند.
در این شرایط، متقاضیان سرمایه‌گذاری اصلی‌ترین جامعه هدف وام مسکن هستند و بعد از آن کسانی که بخواهند آپارتمان‌های کم‌امکانات نقلی در مناطق جنوبی شهر خریداری کنند، می‌توانند نیمی از ارزش مسکن و در مناطق ارزان‌قیمت‌تر تا دوسوم ارزش مسکن را با وام زوجین تأمین کنند، اما از آنجایی که اقساط این وام به بیش از ۱۹میلیون تومان در ماه می‌رسد، بعید است اقشار ضعیف و متوسط، تمایلی به خرید چنین آپارتمان‌هایی با ابزار وام داشته باشند.
وام جعاله چیست؟
وام تعمیرات مسکن که در ادبیات نظام بانکی با عنوان تسهیلات جعاله شناخته می‌شود از ۸۰میلیون به ۱۶۰میلیون افزایش پیدا کرده است و علاوه بر اینکه مالکان مسکن امکان دریافت آن را دارند، خریداران جدید نیز می‌توانند در کنار دریافت وام مسکن، تسهیلات جعاله را نیز دریافت کنند. البته وام جعاله ۵ساله است و برای هر واحد مسکونی فقط یک فقره پرداخت می‌شود؛ حتی اگر زوجین اقدام به خرید آن کرده باشند. نکته قابل توجه در مورد وام جعاله این است که به‌واسطه مدت کوتاه بازپرداخت آن نسبت به وام خرید مسکن، باعث می‌شود فشار اقساط به گیرندگان وام در سال‌های نخست افزایش پیدا کند و چه‌بسا آنها را به دردسر بیندازد؛ اما آنهایی که برای خرید خانه نیازمند تأمین منابع و قرض هستند، این وام را به‌دلیل سهولت دریافت آن ترجیح می‌دهند.
فرآیند دریافت وام تعمیرات چگونه است؟
تسهیلات جعاله (تعمیرات) را می‌توان برای حفر یا ترمیم چاه، تعمیر سرویس حمام و آشپزخانه و دستشویی، ترمیم یا آسفالت پشت‌بام و کاشی‌کاری، جابه‌جایی درها و پنجره‌ها، لوله‌کشی و سیستم گرمایش و سرمایش، تعمیرات جزئی داخل ساختمان، رنگ و نقاشی، خرید انشعاب آب و برق و لوله‌کشی آب و گاز و ترمیم سیم‌کشی معیوب ساختمان دریافت کرد. حیاط‌سازی، نرده‌کشی، کاشی‌کاری، موزائیک‌کاری، لوله‌کشی گاز و آب، نصب تأسیسات سرمایش و گرمایش، کابینت‌گذاری، تکمیل زیرزمین، نصب موکت، پارکت، سرامیک و... ازجمله دیگر دلایل دریافت تسهیلات جعاله هستند.
البته این وام را می‌توان همزمان با دریافت وام خرید مسکن درخواست داد و فرآیند تشکیل پرونده و واریز مبلغ آن به‌حساب متقاضی تفاوتی با وام اصلی ندارد، اما برای کسانی که قصد دریافت وام تعمیرات برای واحد مسکونی فعلی خود دارند، بخش مربوط به ترهین سند و کارشناسی ملک با زمان دریافت وام خرید مسکن اندکی متفاوت است. سود تسهیلات جعاله با نرخ ۲۲.۵درصد و مهلت بازپرداخت ۵ سال محاسبه می‌شود و فرایند دریافت آن از زمان تشکیل پرونده و ارائه اوراق امتیاز تسهیلات مسکن به شعبه ۲هفته تا یک ماه به طول می‌انجامد.
