احمد میرخدایی: با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش دو برابری وام خرید مسکن از طریق اوراق (تسه) این تسهیلات در بالاترین رقم برای زوجین تهرانی به ۸۰۰میلیون تومان رسیده است. نکته قابل‌توجه اینکه برای دریافت این وام ۸۰۰میلیون تومانی باید ۱۶۰۰برگه اوراق تسه خرید که هزینه آن به قیمت روز حدود ۱۵۰میلیون تومان است و رقم واقعی این وام از ۶۵۰میلیون تومان فراتر نمی‌رود. سؤال اصلی این است که این وام چه مقدار از ارزش خرید یک آپارتمان متوسط را می‌دهد؟
به گزارش همشهری، سقف وام خرید مسکن از محل اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) با تصویب شورای پول و اعتبار به ۲برابر افزایش پیدا کرد. سقف مبلغ این وام در شهر تهران ۲۰۰ میلیون تومان برای افراد و ۴۰۰ میلیون تومان برای زوجین بود که اکنون این رقم به ۴۰۰ و۸۰۰میلیون تومان افزایش یافته است.
همچنین در شهرهایی با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر نیز سقف این وام برای افراد ۱۶۰ میلیون تومان و برای زوجین ۳۲۰ میلیون تومان بود که اکنون این ارقام نیز ۲برابر شده و به ۳۲۰ و ۶۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در سایر مناطق شهری نیز که پیش از این وام مسکن برای افراد و زوجین به‌ترتیب ۱۲۰ و ۲۴۰ میلیون تومان پرداخت می‌شد، حالا سقف وام قابل دریافت به ۲۴۰ و ۴۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
قدرت خرید وام مسکن
در شهر تهران میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان حدود ۶۰میلیون تومان است و ارزش یک آپارتمان ۷۵متری با قیمت متوسط تهران به ۴.۵میلیارد تومان می‌رسد. با این حساب، با کل وام ۸۰۰میلیون تومانی می‌توان ۱۳.۳مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران خرید، اما قدرت خرید رقم مؤثر این وام پس از کسر هزینه اوراق از ۱۰.۸مترمربع فراتر نمی‌رود.
با همین معیارها، قدرت خرید وام مسکن انفرادی در تهران نیز با رقم اسمی به ۶.۶متر و با رقم واقعی به ۵.۴مترمربع می‌رسد. به گزارش همشهری، در جریان دوره اخیر جهش قیمت مسکن که از نیمه سال ۱۳۹۶آغاز شد، به‌طور میانگین بهای بازاری هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران بیش از ۱۳برابر شد؛ درحالی‌که مبلغ وام خرید مسکن در همین دوره فقط ۶.۶برابر افزایش پیدا کرده است؛ ازاین‌رو، قدرت خرید تسهیلات جدید وام مسکن در بهترین حالت معادل ۵۰درصد قدرت خرید وام سال ۱۳۹۶است.
ضریب پوشش‌دهی تسهیلات مسکن
جدای از اینکه با هر فقره وام مسکن چند بنا می‌توان خرید، ضریب پوشش‌دهی این تسهیلات بنا به متراژ واحد مورد نظر خریدار متغیر است؛ ازاین‌رو، همین وام ۸۰۰میلیون تومانی که در شهر تهران کفاف خرید ۱۳.۳مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران را می‌دهد، می‌تواند برای افرادی که در مناطق ارزان‌تر قصد خرید خانه دارند، کارگشاتر باشد و حتی بیش از نیمی از ارزش مسکن را پوشش دهد. با این‌حال، بررسی ضریب پوشش‌دهی وام جدید مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران حاکی از این است که اگر متقاضیان، قصد خرید یک آپارتمان ۷۵متری با امکانات و عمر متوسط داشته باشند، با استفاده از خالص مبلغی که در پروسه دریافت وام مسکن بعد از کسر هزینه اوراق تسه کسب می‌کنند، می‌توانند با وام انفرادی ۷.۲درصد ارزش این آپارتمان ۷۵متری را پوشش دهند و با وام زوجین نیز ۱۴.۴درصد ارزش خرید این آپارتمان تأمین خواهد شد.
جامعه هدف وام مسکن جدید متأسفانه به‌واسطه جهش قابل‌توجه قیمت مسکن از میانه سال ۱۳۹۶تاکنون که میانگین قیمت مسکن تهران را از حوالی ۴.۵میلیون تومان در سال ۱۳۹۶ به محدوده ۶۰میلیون تومان در شرایط فعلی رسانده است، استفاده از وام خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی مفهوم خود را از دست داده و بیشتر کارآمدی این تسهیلات نصیب متقاضیان سرمایه‌گذاری می‌شود؛ چرا که یک متقاضی مصرفی فقط در شرایطی که بخواهد یک واحد نقلی در مناطق ارزان شهر خریداری کند می‌تواند سهم بالایی از خرید خود را از محل تسهیلات خرید مسکن جبران کند که البته او هم درصورت استفاده از وام زوجین باید اقساط ماهانه حدود ۱۹میلیون تومان در ماه بپردازد که به نظر بعید می‌رسد.
جدای از این موضوع، آخرین آمارهای غیر رسمی در مورد ترکیب خریداران مسکن حاکی از این است که سهم قابل‌توجهی معادل ۷۰تا ۹۰درصد معاملات خرید و فروش مسکن مربوط به متقاضیان سرمایه‌گذاری است که هم از محل تسهیلات مسکن و هم از محل دریافت رهن از مستأجران، می‌توانند ۳۰ تا ۳۵درصد منابع مورد نیاز خود را تأمین کنند و مابقی را از منابع شخصی بپردازند. با این حساب، وام مسکن، هم به‌واسطه پایین بودن ضریب پوشش‌دهی ارزش مسکن و هم به‌واسطه متناسب نبودن اقساط آن با درآمد متقاضیان مصرفی مسکن در دهک‌های متوسط، نمی‌تواند گره‌ای از کار متقاضیان مصرفی باز کند و در بهترین حالت قادر است با جذب متقاضیان سرمایه‌گذاری، از تعمیق رکود بازار مسکن جلوگیری کند.
سنجش وام مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران
بررسی‌ها نشان می‌دهد با استفاده از وام جدید خرید مسکن با اوراق تسه، در مناطق متوسط شهر تهران می‌توان ۷.۲درصد ارزش یک آپارتمان ۷۵متری با امکانات و عمر متوسط را با وام انفرادی پوشش داد و این نسبت برای وام زوجین به ۱۴.۴درصد می‌رسد.
در این میان کمترین قدرت وام مسکن برای پوشش ارزش مسکن، مربوط به منطقه یک تهران است که گران‌ترین منطقه پایتخت محسوب می‌شود و قدرت خرید وام در این منطقه به نصف کاهش می‌یابد. در این منطقه با وام ۴۰۰میلیون تومانی انفرادی که ۷۵میلیون تومان آن صرف خرید اوراق خواهد شد، فقط می‌توان ۳.۵درصد ارزش خرید یک آپارتمان متوسط ۷۵مترمربعی با امکانات و عمر متوسط را تأمین کرد و با وام زوجین نیز بیش از ۷درصد قیمت این واحد تأمین نمی‌شود.
در مقابل، متقاضیان خرید مسکن در ارزان‌ترین منطقه تهران یعنی منطقه ۱۸می‌توانند با وام انفرادی ۱۴.۲درصد و با وام زوجین ۲۸.۳درصد از ارزش یک آپارتمان متوسط را تأمین کنند. البته این امکان نیز وجود دارد که هرکدام از متقاضیان در هر یک از مناطق، با کاهش متراژ آپارتمان مورد نظر، افزایش عمر و کاهش امکانات آن، با همین تسهیلات خرید مسکن بخش بیشتری از ارزش ساختمان را جبران کنند، اما بنا به قواعد بانک عامل مسکن، نمی‌توان بیش از ۸۰درصد ارزش کارشناسی ملک را با تسهیلات تأمین کرد.
به عبارت دیگر، اگر ارزش کارشناسی (و نه بازاری) یک آپارتمان ۹۰۰میلیون تومان برآورد شود، بانک مسکن بیش از ۷۲۰میلیون تومان تسهیلات به زوجین متقاضی خرید این واحد تسهیلات پرداخت نمی‌کند.
