احمد میر خدایی: شاخص قیمت در بازار اجاره صعودی است و مستأجران به‌واسطه ابلاغ و اجرانشدن مصوبه جدید مجلس برای کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی، هیچ پناهی ندارند.
بررسی‌های میدانی همشهری در بازار اجاره حاکی از این است که همزمان با آغاز فصل نقل‌وانتقال مستأجران، فقط بخش کمی از صاحب‌خانه‌ها انصاف به خرج داده و قانون افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها را رعایت کرده‌اند و تعداد بیشتری از موجران هم با ارقامی بالاتر اما ملایم‌تر از نرخ جاری بازار با مستأجر خود کنار آمده‌اند. در این میان، مستأجرانی که قادر به راضی‌کردن صاحب‌خانه خود نبوده‌اند یا به‌عنوان تقاضای جدید و خانه‌اولی وارد بازار اجاره شده‌اند، با قیمت‌های نجومی مواجه هستند و هیچ حمایتی هم از آنها وجود ندارد.
بازار اجاره در بی‌خبری
در طرح مجلس برای کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی که به تصویب نهایی مجلس نیز رسید، قرار بود مستأجران یک پناهگاه قانونی پیدا کنند و اختیار روح و روان، زندگی و کار و اسباب و اثاثیه آنها از زیر سایه صاحب‌خانه خارج شود و نرخ‌گذاری در قرارداد قبلی یا جدید یک خانه استیجاری، لزوما طبق میل صاحب‌خانه نباشد و در روالی مستند، شفاف و قاعده‌مند تعیین شود.
اگر این طرح در قالب یک قانون حمایتی با ضمانت اجرای قوی، نهایی و ابلاغ شود، فارغ از اینکه مستأجر یک خانه، همان مستأجر سال قبل باشد یا مستأجر جدید، مبنای قیمت‌گذاری قرارداد تمدیدی یا جدید اجاره، همان قیمت‌های مرقوم در قرارداد قبلی است و درصورتی‌که نرخ‌های قبلی به هر دلیلی با سایر واحدهای مشابه تفاوت ملموسی داشته باشد، نهایتا تا سطح املاک مشابه اجاره افزایش قیمت پیدا می‌کند.
همچنین براساس قانون جدیدی که البته خبری از ابلاغ آن نیست، همه قراردادهای اجاره مشمول مالیات بر درآمد اجاره هستند و هرچه مدت آنها کوتاه‌تر باشد، باید مالیات بیشتری بپردازند؛ مگر اینکه مستأجر جزو دهک‌های کم‌درآمد باشد یا قرارداد دوساله و سه‌ساله تنظیم شود. نکته قابل‌توجه این است که برخلاف تمام هیاهویی که در زمان تدوین، بررسی و تصویب این طرح مجلس به راه افتاده بود، حالا هیچ خبری از این طرح یا قانون آن وجود ندارد و در کل بازار اجاره، نه بنگاه‌دار و نه مستأجر خبری در این‌باره ندارد.
متأسفانه بی‌عملی در ساماندهی بازار اجاره در سالیان متمادی، فعالان بازار اجاره در هر دو سوی معامله را به این نتیجه رسانده که قرار نیست اتفاقی در مسیر قاعده‌مندکردن این بازار و اصلاح قیمت‌ها بیفتد.
در بازار چه می‌گذرد؟
همزمان با آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، تعداد کمی از مشاوران املاک هستند که مبنای کار خود را قانون تعیین سقف ۲۵درصدی برای افزایش رهن و اجاره گذاشته‌اند و حتی حاضر به تمدید قراردادهای اجاره سال قبل با نرخ بالاتر از این رقم نیستند.
یکی از مشاوران املاک محدوده خیابان آمل که سن و سالی از او رفته و چندصدمتر با اتحادیه صنف خود فاصله دارد، می‌گوید: «قانون گفته ۲۵درصد و من هم همین را اجرا می‌کنم. البته که با این قانون، کاسبی من کساد است، اما همان بهتر که من قراردادهای با افزایش بالاتر را ننویسم. به صاحب‌خانه‌ها هم همین را می‌گویم، قانون هم نباشد، امسال را به مستأجر رحم کنید.» یک مشاور املاک دیگر در محدوده خیابان شریعتی، می‌گوید: «قانون افزایش ۲۵درصدی را کمتر کسی اجرا می‌کند، مگر اینکه آدم باوجدانی باشد، اما به‌واسطه بالارفتن شدید قیمت در آگهی‌های اجاره، بسیاری از مستأجران قرارداد خود را با قیمت‌های بالاتر از این قانون تمدید می‌کنند و همین باعث شده عرضه فایل اجاره جدید محدود شود.» مشاور املاک فعال در محدوده میدان هفت‌تیر هم گرچه وانمود می‌کند که از قانون افزایش ۲۵درصدی در سال‌جاری بی‌خبر است، اما لابه‌لای صحبت‌ها، به‌وضوح می‌گوید: «کجای بازار با قانون کار می‌کند که ما کار کنیم. وقتی خانه گران شده، اجاره هم باید گران شود، اگر مستأجر ندارد، گناه مالک نیست! ما فقط درباره حق کمیسیون خودمان اراده داریم که آن را طبق قانون اتحادیه می‌گیریم.»
یک مشاور املاک در محدوده بهارشیراز نیز همین را در مورد اجرای قانون افزایش ۲۵درصدی می‌گوید و تلاش دارد اثبات کند که مصوبه دولت افزایش ۳۰ تا ۳۵درصدی است و نه ۲۵درصد. نکته قابل‌تأمل در مورد این مشاور املاک، این است که او جدای از اینکه قائل به اجرای قانون سقف افزایش اجاره‌بها نیست، علنا حق کمیسیون خود را نیز حدود ۳برابر قانون صنفی اعلام می‌کند و معتقد است که کسی در بازار حق‌الزحمه کمتر نمی‌گیرد.
مستأجران چه می‌گویند؟
شاید ناراحت‌ترین افرادی که در بازار اجاره به‌دنبال خانه اجاره‌ای می‌گردند، جوانانی باشند که در آستانه ازدواج، قصد اجاره یک آپارتمان نقلی را دارند. علی، یک جوان ۳۰ساله و نیروی قراردادی یکی از شرکت‌های نفتی مستقر در خیابان طالقانی است که دنبال یک واحد اجاره‌ای نزدیک محل کار خود می‌گردد تا قبل از ماه محرم زندگی مشترک را در این خانه آغاز کند؛ اما نه قدرت تأمین رهن چندصدمیلیونی را دارد و نه توان پرداخت اجاره حدود ۱۰میلیون تومانی را.
امثال او در این بازار کم نیستند؛ آن‌هم در شرایطی که کسانی در جایگاه پدر همین جوان‌ها، خانه‌به‌دوش این بنگاه و آن بنگاه شده‌اند و دنبال یک آپارتمان متوسط هستند تا سقفی بالای سرشان باشد. مردی جاافتاده، درباره نحوه اجرای قانون افزایش ۲۵درصدی اجاره و می‌گوید: وقتی به صاحب‌خانه‌ام گفتم این قانون را اجرا کن، کمترین کاری که کرد دعوا بود و بعدش گفت: «اگر می‌خواهی این قانون اجرا شود، مطمئن باش آرامش را از زندگی‌ات می‌گیرم.»حالا سئوال این است؛ مگر می‌شود قانونی را اجرا کرد که فقط آغازگر دعواست و برای اجرای آن باید موجر و مستأجر آواره شورای حل اختلاف و دادگاه و پاسگاه شوند. او می‌گوید: قانون از هر قسمی که باشد، باید مجری داشته باشد و به‌صورت سیستمی اجرا شود نه اینکه مستأجر را به میدان بیندازند و بگویند لنگش کن.
